从国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，再到人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，政策端的持续发力，让2024年成为国央企存量土地资产规模化盘活的元年。今年，从产业园、租赁住房到商业消费区、休闲文创园区，行业开始不断涌现以市场化、专业化的手段撬动盘活存量土地资产，向“存量”要“增量”的鲜活经验。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，由于住房租赁公募REITs在过去两年已经跑通商业闭环，加之其稳定性和抗经济周期表现，将存量土地资产盘活为租赁住房，成为一条极具吸引力的盘活路径。近日，ICCRA住房租赁产业研究院发布了《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告，首次针对“国央企存量土地资产规模化盘活”议题，提出住房租赁赛道的实操落地指南，预测下一步产业动向。

存量盘活背景下，住房租赁产业价值上升

23日，招商基金蛇口租赁住房REIT挂牌深交所。自22年首批公募REITs 集中上市以来，我国保障性租赁住房公募REITs数量已达6只。在赵然看来，随着住房租赁商业闭环的形成，租赁住房将成为存量盘活的重要方向。

市场交易数据呈现了同样的结论。《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告（以下简称“报告”）显示，近10年来涉及长租公寓的大宗交易，在交易数量和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势。另一方面，从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs相较发行价的涨幅达到了14%-36%（截至2024年9月12日），表现远优于其他板块。

然而，“存量盘活一直以来都是一块儿难啃的‘硬骨头’，关涉多方利益主体，尤其是在微利运营的住房租赁市场，”赵然表示。ICCRA住房租赁产业研究院在多年产业调研和数据征询的基础上，在报告中首次提出目标资产的筛选和资产收益最大化两大模型，以终为始倒推盘活路径，实现利益最大化。

其中，目标资产筛选模型通过市场供需匹配度（X轴）和资产标准化程度（Y轴）两个维度构成四象限，将待盘活的资产划分为六大类型：理想型资产、机会型资产、低风险低回报资产、高难度高回报资产、潜力型资产和淘汰型资产。资产收益最大化模型则主要基于规划定位能力、运营管理模式、收入创造能力、成本控制能力和融资优化能力五个维度，形成资产综合评估框架。

报告认为，存量盘活是存量资产价值发现的过程。而“识别高质量资产”“发掘资产增值潜力”则是行业尤为需要发力的两个关键环节。赵然表示，两大模型首次通过指标量化，为这一过程提供改进方向上的指导，或将成为住房租赁行业最大化存量资产价值的重要工具。

实现利益最大化，行业还需建立全产业链思维

针对行业普遍关注的存量房收储、城中村改造等对住房租赁行业有较大影响的政策变动，报告亦作出详尽分析。报告预测，随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。赵然在论坛现场表示：“市场或将出现一批‘黑马’品牌，他们通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但这也伴随着一系列挑战。”从供需匹配的角度来看，部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题。同时，存量资产来源和类型的多元化，使得有效资产的筛选和改造难度进一步增加，加剧了行业微利运营的挑战。

对此，赵然指出产业链思维或将成为破题的关键。即从“投融建管退”全生命周期视角出发，进行资产盘活的战略规划。目前，已有不少住房租赁项目成功跑通“投融建管退”闭环，顺利迈入资管时代。但针对存量盘活，赵然解释道：“存量资产持有方应精准识别具备潜力的存量资产，投资决策时不仅要考虑当前的市场价值，还应着眼于未来的增值空间与长期回报。此外，在建、管阶段需要确保改造后的资产能够满足当前及未来的市场需求，并在退出时最大化资产价值，确保全产业链良性运作。”

报告进一步分析，资产组合视野和产业链思维相辅相成。存量资产持有方需要具备资产组合视野，通过整合不同类型资产、多业态协同运营，提升整体投资回报。以产业园综合体为例，纳入长租公寓业态，能够在分散投资风险的同时，获得持续稳定的租金回报。

“在筛选、改造、运营存量资产时，用产业链思维确保资产在整个生命周期中的价值最大化，利益相关方有望在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。”赵然表示，这正是盘活存量资产扩大有效投资的题中之义。